Права на чужие вещи: суперфиций, эмфитевзис

К числу «прав на чужие вещи» принадлежали так­же вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: сельскохозяйственной для ее обработки (emphyteusis), город­ской — для возведения на ней строения (superficies). Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитута, так и эмфитевзис и суперфиций являются правами пользования чужой вещью. Своеобразной же чер­той, отличающей эмфитевзис и суперфиций от сервитутов, является широта содержания и долгосрочность их действия.
Установление одного из этих двух прав на земель­ный участок делает право собственности на эту землю поч­ти только номинальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на дан­ный участок получает реальное выражение.

Суперфиций

Слово суперфиций употреблялось в двух смыслах:

1. обозначало поверхность, т.е. то, что прочно связано с землей — растения, строения; суперфиций принадлежит собственнику земельного участка;
2. право иметь строение на чужом, например городском, земельном участке.

Суперфиций представлял собой аналогичное с эмфитевзисом вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом город­ском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственни­ку земельного участка по правилу «superficies solo cedit», строение следует за землей, связано с землей.

Здание строилось за счет нанимателя участка - суперфициария. Право собственности на строение признавалось за собственником земли, ибо все находящееся на земле и связанное с ней принадлежит собственнику земли. Но суперфициарий в течение срока договора пользуется зданием и платит поземельную ренту соляриум (solarium). Суперфициарий был вправе отчуждать свое право, но без ущерба для прав собственника земли.

Эмфитевзис

Под эмфитевзисом понимается наследственная аренда, т. е. вечное наследственное и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком в целях сельскохозяйственной обработки. Управомоченное лицо — эмфитевта или эмфитевтиарий — пользуется участком на правах собственника, но при условии не ухудшать участка, вносить ежегодную плату за пользование, именуемую каноном или пенсией. В качестве собственника участка могла выступать и церковь. Главный способ установления эмфитевзиса — договор между собственником и эмфитевтом. Существующий эмфитевзис может переходить от одного лица к другому.

В содержание эмфитевзиса входит право пользовать­ся земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), собирать с него урожаи (плоды), право закладывать эмфитевзис, отчуждать и пе­редавать его по наследству. Право отчуждения эмфитевзиса ограничено обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником при­знавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на по­лучение двух процентов покупной цены.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собст­веннику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить государственный земельный налог. Невзнос арендной платы в течение трех лет приводил к прекра­щению эмфитевзиса.
Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме исков по аналогии.