Римское право не знало единого понятия права собственности.
Различалось несколько его видов:
- квиритская собственность;
- бонитарная (преторская) собственность;
- провинциальная собственность;
- перегринская собственность.
Квиритская собственность (dominium ex Jure Quiritium) — это собственность, регулируемая гражданским правом. Это право собственности было единственным в древнее время. С развитием института частной собственности и появлением новых ее видов квиритская собственность продолжала почитаться как наилучшая и освобождалась от всех налоговых платежей.
Для получения квиритской собственности необходимо было быть римским правоспособным гражданином, наделенным правом приобретения собственности. Объектом собственности могли быть как манципируемые, так и неманципируемые вещи, но если говорить о недвижимости, то она должна была обязательно находиться на территории Италии.
Провинциальная собственность возникла и получила широкое распространение с развитием Рима и увеличением его территорий. На земли за пределами Италии не могло распространяться квиритское право, а законодательный режим был необходим. Поэтому стало считаться, что земли принадлежат государству (позднее считалось, что принадлежат императору), а тем, кто пользовался ими, принадлежит не право собственности, а право извлекать из земель экономическую выгоду: пользоваться, получать плоды, иметь, владеть («uti frui habere possiderе»). Решение, что эти земли могут передаваться по наследству, и оформило окончательно право провинциальной собственности. Провинциальные земли облагались особым налогом (платой для сенатских провинций и налогом для императорских земель), это и было основное отличие этого вида собственности от собственности на итальянские земли. Различия в правовом режиме исчезли с введением обязанности землевладельцев на территории Италии также платить налоги на землю.
Бонитарная (преторская) собственность развилась из деления вещей на манципируемые и неманципируемые. К первой группе вещей (земли, рабы, быки, лошади, ослы, мулы, строения на италийской земле) применялись очень сложные и громоздкие процедуры отчуждения и приобретения, что являлось тормозом для хозяйственного оборота Рима. Нередко торжественные формы манципации вещей откладывались договаривающимися сторонами на неопределенное время, и вещь просто передавалась (передача — traditio). Однако покупатель, становившийся в этом случае держателем вещи (до истечения одного года для недвижимого и двух лет — для движимого имущества), очень рисковал, потому что законный собственник, если он был недостаточно честен, мог истребовать вещь обратно.
Преторы ввели два иска, защищающие приобретателей, подтвердив тем самым возможность отчуждать манципируемые вещи как неманципируемые:
- иск, позволявший противопоставить иску квиритского собственника возражение, в котором говорилось, что вещь приобретена посредством передачи (exceptio rei vinditae ac traditae);
- иск, позволявший вернуть вещь в случае, если она была отобрана квиритским собственником или любым другим третьим лицом после передачи ее посредством передачи (actio publiciana).
Таким образом, на одну и ту же вещь могло существовать параллельно два права — номинальное квиритское и фактическое преторское. Квиритское право в такой ситуации выступало в качестве голого (формального) квиритского права собственности, т. е. права без содержания (nudum ius Quiritem).
Перегринская собственность — это собственность неграждан Рима (перегринов и латинов). Они подчинялись своему собственному праву. Некоторые из них имели право участвовать в сделках купли-продажи. Однако они не могли защищать полученное право собственности, как римские граждане, и их иски рассматривались как «фиктивные» с «воображаемым» статусом перегрина как римского гражданина. Впоследствии перегринская собственность слилась с преторской.