Договор социального найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре­доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют­ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче­стве нуждающихся):

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци­ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз­никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи­лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за­ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе­редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех­ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис­ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус­тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме­щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле­жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара­метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про­живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото­пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус­ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха­рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего­рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме­щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по­мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи­стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно­го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со­ответствующее названным выше законодательным требованиям. По­этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так­же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст­вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре­шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе­ние договора, связан административно-правовым решением в смыс­ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно­му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон­кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най­ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво­им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо­мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст­венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо­дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани­ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще­нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен­ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще­ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се­мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово­ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду­смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме­щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди­ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе­нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

 Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи­вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако­ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус­ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени­ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб­ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу­дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб­личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди­рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за­ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту­пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо­зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль­ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи­лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на­нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до­говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме­щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком­мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб­жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це­лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще­ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

• уменьшения платы за пользова­ние соответствующим имуществом, либо
• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо
• взыс­кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани­мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус­луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи­лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран­ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме­щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най­модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про­живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны­ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя­занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по­мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате­ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком­мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об­щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер­даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю­щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по­мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при­чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору­женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа­ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре­дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

• на вселение других лиц;
• сдачу помещения в поднаем;
• разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
• обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя 

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се­мьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан­ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен­ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст­венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най­ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со­нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи­вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име­ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль­ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по­мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се­мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1. лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона, 
2. лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа­ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима­теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа­но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую­щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

• другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп­руга) независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя­щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до­казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли­ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при­знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра­ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по­мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя­тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза­тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра­вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись­менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут­ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла­сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме­щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя­щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за­претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле­на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но­вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи­лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи­вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им­перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се­мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани­мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле­нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра­жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по­рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука­занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо­вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар­тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово­ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на­нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани­мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима­телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль­ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни­кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
• поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще­ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме­щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо­вание жилым помещением, которая может быть выражена

1. в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
2. в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени­ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по до­говору социального найма, должен быть заключен в письменной фор­ме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (п. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду­смотренных ст. 76 ЖК:

• письменное согласие наймодателя;
• письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле­нов его семьи;
• при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти­ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле­нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
• общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то­го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
• отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука­занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та­ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все­ляемые совместно с ним граждане);
• отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за­конами.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль­цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован­ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот­ветствующего требования). В случае отказа освободить жилое помеще­ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго­го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со­циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за­нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре­доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч­шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при­ближение жилья к месту работы или проживания других родственни­ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об­мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус­ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате­лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете­ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья.

Не предусматри­вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате­ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци­ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу­ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель­зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич­ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре­кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа­ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан­ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по­мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку­ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос­тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по­мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож­ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль­цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле­ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз­мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо­ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито­рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог­раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на­нимателями жилья по договорам социального найма.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

1. По­лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко­торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по­следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
2. Письменное согласие наймодателя.
3. Наличие в пользовании у об­менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих­ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко­торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до­пускается (ст. 73ЖК). Речь идет о случаях, когда:

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен­та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп­ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об­менивающимися гражданами договоры социального найма расторга­ются и одновременно заключаются новые договоры социального най­ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы­ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис­ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею­щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан­ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра­вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз­лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере­езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль­ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо­дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра­нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про­исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы­ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме­щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до­говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож­но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на­пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос­тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно­шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един­ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе­куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль­тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа­тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден­ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте­ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе­репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе­ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани­мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже­ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу­чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно­го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме­щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при­нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима­теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла­гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за­нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило­го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из­мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень­шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су­щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани­мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа­ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп­ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все­ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа­те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на­нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не­го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя­зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно­го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве­домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на­ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со­ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз­рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи­лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше­ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

• принудительного разрыва;
• в результате события, не зависящего от воли участников;
• по соглашению между ними;
• по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа­ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются( См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра­воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право­отношения найма жилого помещения:

• по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
• в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв­ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про­исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе­ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото­рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за­конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово­ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра­щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча­стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме­щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет­хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже­ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль­ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон­ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую­щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво­их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль­зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода­теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого­вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор­жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате­лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа­те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос­вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи­лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас­торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на­нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв­ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

1. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото­рому никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос­нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко­торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.
2. Расторжение это­го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор­ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы­селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
3. Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре­доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци­ального найма. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль­шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци­ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго­го жилого помещения. Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару­шения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про­живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не­обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на­ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи­вания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по­ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре­менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой­ство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель­ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе­речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны­ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если по­сле такого предупреждения указанные нарушения не будут устране­ны, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

Как следует из п. 1 ст. 91 ЖК, выселению по указанным основани­ям подлежат только виновные лица. Следовательно, для невиновных членов семьи жилищное правоотношение не прекращается. Более то­го, иногда иск о выселении одного из членов семьи или самого нани­мателя по указанным выше основаниям предъявляют другие члены той же семьи. Для разрешения такого рода жилищных конфликтов может применяться принудительный обмен (размен) жилого помещения на другие жилые помещения, указанные заинтересованной в об­мене стороной (п. 2 ст. 72 ЖК).