Ст. 55 Основ устанавливает, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.
Нотариус при удостоверении договоров отчуждения и залога должен проверить:
- принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу,
- не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний (если проживает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства).
Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:
- свидетельством о праве собственности и договором передачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами;
- свидетельством о праве собственности на землю, выданным земельным комитетом;
- нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;
- нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве частной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;
- копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
- актом о демуниципализации дома;
- свидетельством о праве на наследство;
- свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
- исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения суда, подтверждающих право собственности на недвижимость;
- регистрационным удостоверением.
На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна быть отметка о государственной регистрации, поскольку право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру нотариус, если стороны пожелают нотариально удостоверить сделку, истребует справку бюро технической инвентаризации, оформленную в соответствии с инструкцией «О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро технической инвентаризации собственникам индивидуальных жилых домов (частей домов) для представления в нотариальные конторы при оформлении сделок».
При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус обязан проверить, имеется ли запрет на отчуждение или арест данного имущества (о чем делается отметка в договоре). При наличии запрета на отчуждение недвижимого имущества договор купли-продажи такого имущества может быть удостоверен только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста – только после его снятия.
Договор об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного после брака и являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение (подлинность подписи супруга на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована). Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если данное имущество является личной собственностью одного из супругов (это устанавливает нотариус при помощи свидетельства о браке и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество).
Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание этого заявления доводится до сведения покупателя, о чем на заявлении делается пометка.
Залог
Залог представляет собой письменный договор, в силу которого залогодержатель имеет право в случае невыполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (ст. 334 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в ее состав имущество, движимое и недвижимое, включая право требования и исключительные права, в т.ч. приобретенные в период ипотеки.
Ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 340 ГК РФ).
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества (ст. 341 ГК РФ). Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующим договором о залоге (ст. 342 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено.